Prodej bytu nebo domu: s realitkou i bez

Prodej bytu nebo domu zahrnuje víc než jen inzerát s fotkami – patří sem příprava dokumentů k nemovitosti, stanovení reálné ceny, prohlídky a bezpečné vypořádání kupní ceny přes úschovu. Vysvětlíme, co si připravit předem, jak probíhá prodej krok za krokem a kdy se vyplatí realitní kancelář, i když si vezme provizi z prodejní ceny.

Co budete potřebovat před prodejem nemovitosti

Než nemovitost začnete nabízet, je potřeba dát dohromady dokumenty, bez kterých se prodej neobejde. Chybějící nebo nejasné podklady jsou nejčastějším důvodem, proč se prodej zbytečně protahuje o týdny až měsíce.

Dokumenty k nemovitosti

Základem je aktuální list vlastnictví, který si ověříte přes nahlížení do katastru, nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva nebo usnesení o dědictví), u bytu prohlášení vlastníka a stanovy společenství vlastníků jednotek. Připravte si i průkaz energetické náročnosti budovy, který je při prodeji ze zákona povinný a musí být k dispozici už při inzerci, ne až při podpisu smlouvy.

Podklady navíc

Zájemci často ocení i půdorys bytu nebo domu, revizní zprávy k technickým rozvodům a přehled nákladů na bydlení – tedy výši záloh na služby, fondu oprav nebo daně z nemovitosti. Tyto podklady zrychlují rozhodování kupujících a snižují riziko, že se během prohlídky objeví otázka, na kterou nebudete umět odpovědět.

Příprava nemovitosti a stanovení ceny

Prodejní cenu je vhodné stanovit srovnáním s realizovanými prodeji podobných nemovitostí ve stejné lokalitě, ne jen podle inzerátů konkurence, které často ukazují požadovanou cenu, ne tu, za kterou se nemovitost skutečně prodala. Nadhodnocená cena vede k tomu, že nemovitost visí v inzerci měsíce a zájemci ji začnou vnímat jako problematickou, i když důvodem je jen špatně nastavená cena.

Před prvními prohlídkami se vyplatí nemovitost fyzicky připravit – uklidit, odstranit přebytečný nábytek a osobní věci, opravit drobné závady jako prasklé žárovky nebo vrzající dveře. Takzvaný home staging nemusí být drahý, ale výrazně ovlivňuje první dojem, který rozhoduje o tom, jestli zájemce udělá nabídku hned, nebo si nemovitost jen „prohlédne“.

Zvažte i to, jestli budete prodávat sami, nebo přes realitní kancelář – podrobněji rozdíly popisujeme v části o nákladech níže. U pronajatých nemovitostí je navíc potřeba myslet i na to, jak prodej ovlivní stávající pronájem bytu, protože nájemní smlouva prodejem nezaniká a přechází na nového vlastníka.

Postup prodeje krok za krokem

Krok 1: inzerce a prohlídky

Nemovitost se inzeruje s kvalitními fotkami, popisem a všemi klíčovými parametry – plochou, dispozicí, energetickou třídou a orientací oken. Prohlídky je vhodné plánovat za denního světla a s dostatečným časem na dotazy zájemců.

Krok 2: rezervace a smlouva o smlouvě budoucí

Jakmile se najde vážný zájemce, obvykle se podepisuje rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní, která zavazuje obě strany k dokončení obchodu za dohodnutých podmínek a stanovuje lhůtu pro podpis kupní smlouvy.

Krok 3: kupní smlouva a úschova

Kupní smlouva by měla projít kontrolou advokáta nebo notáře, kupní cena jde do úschovy a vyplatí se prodávajícímu až po zápisu vkladu vlastnického práva v katastru. Tím se chrání obě strany – kupující nepřijde o peníze bez nemovitosti a prodávající o nemovitost bez peněz.

Krok 4: předání nemovitosti

Po zápisu vkladu se sepisuje předávací protokol se stavy měřidel, počtem klíčů a stavem nemovitosti. Tímto krokem prodej fakticky končí, i když administrativní kroky jako přehlášení energií mohou pokračovat ještě několik dní.

V praxi se lhůta mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem vkladu v katastru pohybuje typicky v řádu týdnů, po tuto dobu zůstávají peníze bezpečně uložené v úschově a žádná ze stran k nim nemá přístup.

Časté chyby při prodeji nemovitosti

Nejčastější chybou je přeceněná prodejní cena, která odrazuje seriózní zájemce a nemovitost zůstává v inzerci zbytečně dlouho. Podobně škodí i podcenění fotografií a popisu inzerátu – rozostřené fotky nebo chybějící základní údaje jako plocha a dispozice vedou k tomu, že si inzerát projdou jen ti nejméně rozhodní zájemci.

Riziková je i platba kupní ceny mimo úschovu, přímo na účet prodávajícího před zápisem vkladu – v takovém případě nese kupující plné riziko, že se vlastnictví z nějakého důvodu nepřevede. Další chybou bývá podpis kupní smlouvy bez právní kontroly, kdy se přehlédnou nejasnosti ve věcných břemenech nebo v přesném vymezení příslušenství, které je nebo není součástí prodeje.

Chybou bývá i špatné načasování prodeje vzhledem k osobní situaci prodávajícího – prodej pod časovým tlakem, například kvůli blížícímu se stěhování, oslabuje vyjednávací pozici a často vede k přijetí nižší nabídky, než jaká by šla vyjednat s klidnější hlavou.

Kdy je lepší zavolat odborníka

Realitní makléř nebo advokát se vyplatí zejména u složitějších případů – prodeje nemovitosti se spoluvlastnickými podíly, s probíhajícím dědickým řízením, nebo u nemovitosti zatížené věcným břemenem či zástavním právem. V těchto situacích hrozí, že laik přehlédne detail, který později zkomplikuje nebo úplně zastaví převod vlastnictví.

Odborníka je vhodné oslovit i tehdy, když prodávající nemá čas na komunikaci se zájemci a organizaci prohlídek, nebo když potřebuje prodat rychle a za nejlepší dosažitelnou cenu bez zkušeností s vyjednáváním. Právní kontrola kupní smlouvy notářem nebo advokátem se vyplatí prakticky vždy, bez ohledu na to, jestli prodáváte s realitkou, nebo sami.

Zvažte odbornou pomoc i v situaci, kdy je nemovitost ve společném jmění manželů procházejících rozvodem, protože tam se prodej často komplikuje nutností dohody obou stran nebo rozhodnutím soudu.

Kolik stojí prodej svépomocí a kolik s realitní kanceláří

Prodej bez realitní kanceláře ušetří provizi, která se běžně pohybuje mezi 3 a 6 % z kupní ceny, u dražších nemovitostí bývá procento o něco nižší. Za tuto částku realitka zajišťuje inzerci, prohlídky, právní servis a často i úschovu kupní ceny.

Prodej svépomocí znamená, že si tyto služby musíte zajistit sami nebo jednotlivě nakoupit – právní kontrola smlouvy u advokáta stojí řádově několik tisíc korun, úschova kupní ceny má poplatek obvykle v řádu tisíců korun podle výše částky, energetický štítek vyjde na jednotky tisíc korun podle velikosti nemovitosti. Součet těchto jednotlivých nákladů bývá výrazně nižší než provize realitky, ale vyžaduje čas a ochotu věci si zorganizovat sami.

Při rozhodování hraje roli i to, jak rychle chcete prodat a jak dobře znáte místní trh – realitní kancelář má často přístup k databázi zájemců a lepší přehled o reálných prodejních cenách v lokalitě, což se může promítnout do rychlosti prodeje i výsledné ceny. Součástí rozpočtu při prodeji bývá i vyrovnání daně z nemovitosti za aktuální rok a případné doložení, že na nemovitosti proběhlo řádné stavební povolení a kolaudace, pokud šlo o novostavbu nebo přestavbu.

Časté otázky

Jak dlouho trvá prodej bytu nebo domu?

Od zveřejnění inzerátu po podpis kupní smlouvy trvá prodej při reálně nastavené ceně obvykle několik týdnů až pár měsíců. Celý proces včetně zápisu vkladu v katastru se pak prodlužuje o dobu, kterou katastrální úřad potřebuje na vyřízení návrhu.

Musím platit daň z prodeje nemovitosti?

Záleží na tom, jak dlouho jste nemovitost vlastnili a jestli v ní bydlíte. Při splnění zákonných časových testů vlastnictví nebo bydliště je příjem z prodeje od daně osvobozený, jinak se zdaňuje jako ostatní příjem a je vhodné se poradit s daňovým poradcem.

Kdo platí provizi realitní kanceláři, prodávající nebo kupující?

V drtivé většině případů v Česku platí provizi realitní kanceláři prodávající, protože je to on, kdo si makléře najímá a s ním uzavírá zprostředkovatelskou smlouvu.

Je bezpečné prodat nemovitost bez realitky?

Ano, pokud dodržíte základní pravidla – kupní smlouvu necháte zkontrolovat právníkem a kupní cenu necháte projít přes advokátní nebo notářskou úschovu. Riziko roste hlavně tam, kde se platba domlouvá přímo bez úschovy.

Co všechno potřebuji k prodeji bytu?

Základem je list vlastnictví, nabývací titul, prohlášení vlastníka a stanovy SVJ u bytu v osobním vlastnictví, průkaz energetické náročnosti budovy a ideálně i přehled nákladů na bydlení pro zájemce.

Kdy dostanu peníze za prodej nemovitosti?

Pokud kupní cena jde přes úschovu, prodávající peníze obdrží až po zápisu vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího, obvykle v řádu dnů až týdnů od podání návrhu na vklad.

Štítek: Návody a postupy