Daň z nemovitosti: kdo, kolik a do kdy

Daň z nemovitých věcí se týká každého, kdo vlastní pozemek, dům nebo byt, i když v něm nebydlí. Vysvětlujeme, kdo daňové přiznání podává, kdy stačí jen ohlásit změnu a co se stane, když termín prošvihnete.

Co říká zákon

Daň z nemovitých věcí upravuje zákon o dani z nemovitých věcí a skládá se ze dvou částí — daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Poplatníkem je zpravidla vlastník nemovitosti zapsaný v katastru k 1. lednu daného roku. Pokud nemovitost během roku prodáte, daň za celý rok stále platí ten, kdo ji vlastnil k prvnímu lednu, ne nový majitel.

Výše daně se počítá kombinací několika položek: základní sazby podle druhu nemovitosti, výměry pozemku nebo zastavěné plochy, polohového koeficientu podle velikosti obce a případného místního koeficientu, který si obec může zvýšit až na trojnásobek. Proto se stejně velký byt v malé obci a ve velkém městě může zdanit úplně jinak.

Kdo je poplatník

U spoluvlastnictví platí daň každý spoluvlastník podle svého podílu, nebo se mohou domluvit na jednom společném zástupci, který podá přiznání za všechny. U manželů ve společném jmění stačí přiznání jednoho z nich.

Kdy to musíte řešit a kdy ne

Přiznání se podává jen v roce, kdy nastane změna — koupíte nemovitost, zdědíte ji, dostanete darem, přistavíte patro nebo změníte účel užívání. Pokud vlastníte stejnou nemovitost beze změn už delší dobu, nové přiznání nepodáváte, finanční úřad vám každý rok automaticky pošle složenku nebo platební údaje na základě posledního podaného přiznání.

Výjimkou jsou drobné změny, které se řeší dílčím přiznáním — třeba když přistavíte garáž nebo změníte trvalé bydliště na chatu, kterou využíváte celoročně. Pokud si nejste jistí, jestli změna zakládá povinnost podat nové přiznání, je jednodušší zavolat na místně příslušný finanční úřad než riskovat pokutu.

Prodej i koupi bytu nebo domu si vždy ověřte v katastru — na to slouží nahlížení do katastru, kde zjistíte, kdo je aktuálně zapsaný vlastník a od kdy.

Postup krok za krokem

Pokud jste v uplynulém roce nabyli nemovitost, musíte do konce ledna podat daňové přiznání na finanční úřad podle místa, kde nemovitost leží — ne podle vašeho trvalého bydliště. To je časté nedorozumění u lidí, kteří kupují chatu nebo byt na investici v jiném kraji.

Podklady a formuláře

Budete potřebovat výpis z katastru nemovitostí, kupní nebo darovací smlouvu a údaje o výměře pozemku a zastavěné ploše. Formulář najdete na portálu finanční správy, dá se vyplnit elektronicky i vytisknout a doplnit ručně. U bytu je potřeba znát i podíl na společných částech domu, který bývá uveden v prohlášení vlastníka nebo v kupní smlouvě.

Kam to podat

Přiznání jde podat osobně na podatelně finančního úřadu, poštou, datovou schránkou nebo elektronicky přes portál MOJE daně. Pokud máte zřízenou datovou schránku, je elektronické podání pro fyzické osoby v podstatě povinné — jinak riskujete, že papírové podání bude považováno za vadné.

Pokud nemovitost nabylo víc lidí najednou, třeba manželé mimo společné jmění nebo sourozenci po dědictví, řeší se přiznání buď společně jedním formulářem se zvoleným společným zástupcem, nebo každý poplatník podává vlastní přiznání za svůj podíl. Volba záleží na dohodě mezi spoluvlastníky a je vhodné ji domluvit ještě před uplynutím lednové lhůty, aby nedošlo k situaci, kdy podá přiznání jen jeden a druhý se spolehne, že to za něj vyřídil někdo jiný.

Lhůty a poplatky

Přiznání se podává do 31. ledna roku následujícího po nabytí nemovitosti. Samotná daň se pak platí každý rok do 31. května. Pokud vyjde daň vyšší než 5 000 Kč, můžete ji rozdělit na dvě splátky — první do 31. května, druhou do 30. listopadu. U poplatníků provozujících zemědělskou výrobu nebo chov ryb platí jiné termíny první splátky.

Daň lze uhradit převodem na účet finančního úřadu, poštovní poukázkou (SIPO), přes portál MOJE daně nebo v hotovosti na pokladně úřadu. Vždy je potřeba uvést správný variabilní symbol, obvykle rodné číslo poplatníka.

Výše samotné daně se u drobných nemovitostí, jako je běžný byt v paneláku, obvykle pohybuje v řádu stovek korun ročně, u rodinných domů s větším pozemkem v řádu jednotek tisíc korun. U obcí s vysokým místním koeficientem, kde si zastupitelstvo zvýšilo sazbu na maximum, může být částka i výrazně vyšší, proto se vyplatí ověřit si aktuální koeficient přímo na webu příslušné obce ještě před tím, než částku na složence začnete řešit jako chybu výpočtu.

Nejčastější komplikace

Nejčastější chybou je zapomenutá lhůta při koupi nemovitosti na konci roku — pokud koupíte byt v prosinci, přiznání musíte stihnout podat do konce ledna, i když jste se do bytu ještě fyzicky nenastěhovali. Druhou obvyklou komplikací je spoluvlastnictví, kde se lidé neshodnou, kdo přiznání podá, a nakonec ho nepodá nikdo.

Problém nastává i při dědickém řízení, které se táhne déle než rok — poplatníkem se stává dědic až po pravomocném rozhodnutí, do té doby může být situace nejasná a je lepší kontaktovat finanční úřad přímo. U bytů v osobním vlastnictví se také často plete výměra bytu se spoluvlastnickým podílem na pozemku pod domem, což ovlivňuje výslednou částku.

Změna vlastníka během roku

Když nemovitost prodáváte, vyplatí se v kupní smlouvě dohodnout, kdo uhradí poměrnou část daně za zbytek roku — zákon to neřeší, je to čistě smluvní záležitost mezi stranami. Podrobnosti k samotnému prodeji najdete v článku prodej bytu nebo domu.

Komplikace vznikají i u pronajímaných nemovitostí, kde si majitel a nájemník musí ujasnit, že daň z nemovitých věcí je vždy povinnost vlastníka, nikoliv nájemníka, i kdyby si to strany smluvně sjednaly jinak vůči finančnímu úřadu. Smluvní přenesení nákladu na nájemníka je možné jen jako součást nájemného, ne jako přesun samotné daňové povinnosti — víc k tomu, jak nastavit nájemní vztah, najdete v článku pronájem bytu.

Co hrozí, když to neuděláte

Za opožděné podání přiznání hrozí pokuta, která se odvíjí od počtu dnů prodlení a výše vyměřené daně, u drobných opoždění do pěti pracovních dnů se sankce obvykle nevyměřuje. Za pozdní úhradu samotné daně se pak počítá úrok z prodlení za každý den zpoždění.

Finanční úřad může dluh vymáhat i formou exekuce, což se v praxi týká hlavně dlouhodobých neplatičů, ne lidí, kteří zapomenou zaplatit o pár dní později. Pokud zjistíte, že jste přiznání zapomněli podat, je vždy lepší to napravit sami a co nejdřív, než čekat, až vás k tomu vyzve úřad — sankce bývá nižší.

U dlouhodobě nezaplacené daně finanční úřad nejprve zasílá výzvu k úhradě a teprve po jejím marném uplynutí přistupuje k vymáhání, které může zahrnovat i exekuci na majetek nebo mzdu. V praxi se ale drtivá většina případů vyřeší už po první upomínce, protože jde obvykle o administrativní opomenutí, ne o záměrné neplacení. Pokud si nejste jistí, jestli vám daň za aktuální rok vůbec dorazila, je jednodušší zavolat na finanční úřad a ověřit stav osobního daňového účtu, než čekat na případnou upomínku.

Pokud se chystáte stavět nebo přistavovat a řešíte, jak to ovlivní daňové přiznání, souvisí to i s tím, jaké povolení k stavbě potřebujete — viz stavební povolení, ohlášení a kolaudace. Pokud nemovitost teprve chystáte pronajímat, mrkněte i na pronájem bytu, kde je shrnuté, co s nájemníkem řešit ještě předtím.

Časté otázky

jak zaplatit daň z nemovitosti

Nejjednodušší je platba přes portál MOJE daně, kde vygenerujete platební údaje s předvyplněným variabilním symbolem. Funguje i klasický bankovní převod podle údajů ze složenky, poštovní poukázka nebo hotovost na pokladně finančního úřadu.

jak zjistit daň z nemovitosti

Pokud jste už přiznání podávali, výši daně vám finanční úřad každoročně zašle na složence nebo do datové schránky. Odhad si můžete spočítat i sami podle sazeb v zákoně a koeficientu vaší obce, který zjistíte na webu obecního úřadu.

kdy se platí daň z nemovitosti

Daň je splatná do 31. května. Pokud přesáhne 5 000 Kč, lze ji rozdělit na dvě splátky — do 31. května a do 30. listopadu.

musím podávat přiznání každý rok

Ne. Přiznání se podává jen jednou, v roce po nabytí nemovitosti nebo po změně, která ovlivňuje výši daně (přístavba, změna výměry). Ostatní roky finanční úřad vychází z posledního podaného přiznání a jen zasílá platební údaje.

co když daňové přiznání zapomenu podat

Napravte to co nejdřív podáním opožděného přiznání. Za pár dní zpoždění se pokuta často nevyměřuje, u delšího prodlení hrozí sankce odvozená od výše daně a počtu dnů prodlení.

platí daň nájemník, nebo majitel

Daň z nemovitých věcí vždy platí vlastník zapsaný v katastru, ne nájemník. V nájemní smlouvě si ale majitel může s nájemníkem dohodnout jiné rozložení nákladů, to je ale otázka smluvní, ne daňová povinnost nájemníka.

Štítek: Právo a úřady