Hypotéka v roce 2026: sazby, fixace a co dělat, když končí ta stará
Statisícům domácností končí v příštích měsících fixace sjednaná v letech, kdy se úroky pohybovaly kolem dvou procent. Nová sazba bude víc než dvojnásobná a splátka vyskočí o několik tisíc měsíčně. Dobrá zpráva je, že na rozdíl od roku 2021 se dá s hypotékou pracovat: zákon od roku 2024 výrazně zlevnil odchod od banky a nabídky se mezi sebou liší víc, než se zdá. Shrnuli jsme, kolik se dnes platí, co smí banka účtovat a jak si novou splátku spočítat dřív, než vám přijde dopis.
Kde jsou sazby na podzim 2026
Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu (dřív Fincentrum Hypoindex) byla v říjnu 2026 5,79 % ročně. V září to bylo 5,51 %, v srpnu 5,42 % — za dva měsíce tedy nabídky podražily skoro o čtyři desetiny procentního bodu a od březnového minima o 0,62 bodu. Trend je od jara vzestupný a nic zatím nenaznačuje obrat.
To číslo je ale průměr nabídek, ne cena, kterou dostanete vy. Rozptyl mezi bankami bývá přes jeden procentní bod a sazbu posouvá nahoru i dolů několik věcí naráz: jak velkou část ceny nemovitosti si půjčujete, jak dlouhou fixaci volíte, jestli si k hypotéce vezmete pojištění a běžný účet, a jestli jdete přímo do banky, nebo přes zprostředkovatele. Rozdíl půl procentního bodu u tříapůlmilionové hypotéky dělá přes tisícovku měsíčně — to je důvod obejít víc než jedno místo.
Končí vám fixace? Takhle vypadá nová splátka
Nejnázornější je spočítat to na číslech. Vezměme hypotéku 3 miliony korun na 25 let, sjednanou v roce 2021 se sazbou 2,2 % a pětiletou fixací. Splátka byla 13 010 Kč měsíčně. Za pět let se umořilo zhruba 476 tisíc, takže ke dni refixace zbývá splatit 2 524 000 Kč ve zbývajících dvaceti letech.
Při dnešních 5,79 % vychází nová splátka na 17 779 Kč. To je o 4 770 Kč měsíčně víc, tedy skoro o 37 procent, a za rok to dělá 57 tisíc korun navíc. Je to velká změna v rodinném rozpočtu a je zbytečné se o ní dozvědět až z dopisu, který přijde zpravidla tři měsíce předem. Co přesně se na konec fixace hypotéky váže a jaké máte v té chvíli možnosti, jsme rozebírali zvlášť.
Pokud na vyšší splátku rozpočet nestačí, existují dvě legální cesty, jak ji srazit: prodloužit splatnost (u stejné jistiny a dvaceti pěti let místo dvaceti klesne splátka zhruba o 1 800 Kč, ale zaplatíte na úrocích víc) nebo část jistiny mimořádně splatit — k tomu se dostaneme za chvíli.
Refinancování: kdy se vyplatí a kolik to stojí
Ke konci fixace můžete bez jakéhokoli poplatku odejít k jiné bance. Nová banka hypotéku splatí a vy začnete splácet jí. Vyplatí se to zhruba od rozdílu 0,3 procentního bodu výš — u dvouapůlmilionové jistiny je to kolem 400 Kč měsíčně, tedy skoro 100 tisíc za dvacet let.
Počítejte s tím, že nová banka bude chtít odhad nemovitosti (2 000 až 6 000 Kč, část bank ho u refinancování odpouští) a přepis zástavního práva v katastru (poplatek 2 000 Kč za vklad). Papírování zabere tři až šest týdnů, takže se o nabídky starejte alespoň dva měsíce před koncem fixace — a nezapomeňte, že návrh od stávající banky je vyjednávací pozice, ne konečná cena. Konkurenční nabídka v ruce je nejlepší argument. Když se v tom nechcete probírat sami, přehled o tom, kdo je ve vašem okolí, dávají zprostředkovatelé hypoték v katalogu firem.
Co smí banka účtovat za předčasné splacení
Tohle je část, která se od 1. září 2024 podstatně změnila, a pořád o ní spousta lidí neví. Platí dvě pravidla naráz:
- Čtvrtinu původní jistiny ročně splatíte zdarma a bez udání důvodu. U třímilionové hypotéky je to 750 tisíc korun za rok.
- Mimo to je poplatek zastropovaný na 0,25 % předčasně splácené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše však 1 % té částky. U zbývajících 2,52 milionu a dvou let do konce fixace vyjde poplatek na 12 621 Kč, strop je 25 242 Kč.
Bez poplatku se splácí i v dalších případech: při úmrtí nebo dlouhodobé nemoci, při vypořádání společného jmění po rozvodu a při prodeji nemovitosti, pokud od její koupě uplynuly aspoň dva roky. Na správnost výpočtu dohlíží Česká národní banka, takže když vám banka naúčtuje víc, máte se kam obrátit.
Kolik si dnes vůbec půjčíte
Bankovní rada ČNB nechala v červnu 2026 limity beze změny. Závazné je jediné: LTV, tedy podíl úvěru k hodnotě nemovitosti, nejvýš 80 %, a u žadatelů do 36 let financujících vlastní bydlení 90 %. Ukazatele DTI (násobek ročního příjmu) a DSTI (podíl splátek na příjmu) má centrální banka vypnuté — banky si je hlídají samy, jen podle vlastních pravidel, takže se mezi nimi liší.
Výjimkou jsou investiční hypotéky. Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje u třetí a další nemovitosti nebo u nákupu na pronájem strop LTV 70 % a DTI nejvýš sedminásobek ročního příjmu. Kdo tedy kupuje byt na pronájem, musí počítat s vyšší vlastní částkou než před rokem.
Jak dlouhou fixaci zvolit
Při sazbách na vrcholu cyklu platí obecné pravidlo: fixovat krátce. Tříletá fixace dnes bývá o něco dražší než pětiletá, ale dává šanci přefixovat dřív, pokud sazby klesnou. Naopak desetiletá fixace se v roce 2026 hodí jen tomu, kdo potřebuje jistotu splátky nade vše — zamkne dnešní, historicky vysokou cenu peněz na celou dekádu.
Krátká fixace má jeden háček, na který se zapomíná: každá refixace je příležitost ke změně, ale taky práce navíc a riziko, že se zrovna netrefíte. Dvouletá a tříletá fixace dává smysl tomu, kdo je ochotný se tomu každé dva roky věnovat; kdo ne, ať volí pět let.
Hypoteční kalkulačka: spočítejte si to dřív, než zavoláte do banky
Než se začnete bavit s bankéřem, mějte vlastní čísla. Potřebujete znát tři: zbývající jistinu (je na výpisu nebo v internetovém bankovnictví), počet zbývajících let a splátku, kterou rozpočet unese. Z toho se zpětně dopočítá sazba, nad kterou už nemá smysl kývnout. Kalkulačka splátky úvěru nebo hypotéky to spočítá za pár vteřin a ušetří vám to debatu o číslech, která si nemáte čím ověřit.
A ještě jedna praktická věc: před refixací si projděte, co kolem hypotéky platíte navíc. Životní pojištění sjednané „k hypotéce" bývá dražší než samostatné, pojištění nemovitosti se dá přepojistit a některé banky nabízejí slevu ze sazby za aktivně používaný účet, kterou si lidé po letech ani neuvědomují. Dohromady jsou to stovky měsíčně — méně než rozdíl v sazbě, ale ze stejné peněženky.