Co se změní pro nájemníky i pronajímatele s novým občanským zákoníkem

 

Zaměřte se na § 2235 – 2301

Nájem bytu nebo domu je v novém občanském zákoníku upraven zvlášť vedle obecné úpravy týkající se nájmu. V § 2235 je obsažena tzv. kogentní právní úprava (opak dispozitivní právní normy), kterou účastníci občanskoprávních vztahů nemohou při sepisování nájemní smlouvy vyloučit ani omezit. V užším právním výkladu jde o to, že ve smlouvách nelze krátit klíčová práva nájemce, i kdyby se na nich nájemník s pronajímatelem domluvili. Širší právní výklad se přiklání k tvrzení, že nová úprava vytváří pro nájemce jasně výhodnější pozici.

 

Co to znamená pro nájemníky?

Až tedy budete např. shánět pronájem bytu v Praze, budete vědět, že:

• Nájemní smlouva musí mít vždy písemnou formu, ale nemusí obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání nebo způsob výpočtu nájemného a služeb. 
• Nájemce určitě potěší, že se nepřihlíží k ujednáním o povinnosti zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednáním ukládajícím jakoukoliv povinnost, která je zjevně nepřiměřená.
• Nájemce může v bytě nově podnikat, pokud tím nepůsobí zvýšené zatížení pro byt, a dokonce smí v bytě i chovat zvíře, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. 
• Jako nájemce si do bytu bez souhlasu pronajímatele můžete vzít podnájemníka, ale pouze pokud v bytě bydlíte také. Jinak potřebujete písemný souhlas.
• Nájem na dobu určitou můžete vypovědět, pouze pokud se významně změní okolnosti, za kterých strany uzavíraly smlouvu. 

 

Co to znamená pro pronajímatele?

Pokud jste pronajímatelem bytu nebo domu, vězte, že od nového roku:

• Nemůžete rozšiřovat zákonem vymezené výpovědní důvody. Výpověď musí mít vždy písemnou formu s 3měsíční výpovědní lhůtou.

• Pronajímatel může vypovědět nájem bytu bez výpovědní doby, pokud nájemce závažně porušuje své povinnosti (např. nezaplatí po dobu 3 měsíců nájemné nebo služby, poškozuje byt).
• I pronájem jiného než obytného prostoru, nebo bytu nevhodného k obývání, bude upraven podle ustanovení o nájmu bytu. Zásadní v tomto ohledu není kolaudační účel, ale dohoda stran.
• Nájemné si strany sjednávají pevnou částkou za jeden měsíc. Pokud ke sjednání nedojde, vzniká pronajímateli právo na nájemné v daném místě a čase obvyklé pro srovnatelný typ bytu.
• Ve smlouvě si strany mohou sjednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud tak neučiní smluvně, což je doporučeno, lze zvýšit nájemné dohodou na návrh pronajímatele maximálně o 20 % za 3 roky nebo dle rozhodnutí soudu. 
• Pronajímatele jistě potěší možnost sjednání jistiny až do výše šestinásobku nájemného, což lze využít jako ochranu proti neplatičům.
• Pronajímatel je zase povinen udržovat byt po dobu trvání nájmu ve stavu způsobilém k užívání, což ocení nájemníci čekající měsíce na odstranění poruch a závad v bytě.

 

Pronajímáte byt? Jaký půjde nejvíce na dračku?

Podle listopadové zprávy ČTK a oslovených odborníků na reality je o pronájmy stále větší zájem, a to především mezi mladými nezadanými lidmi do 30 let. Ti většinou poptávají malometrážní byty do 40 m2, čímž řeší náhlou potřebu změny bydlení z rodinných či pracovních důvodů, nebo situaci, kdy zatím nedosáhnou na hypotéku. Nejlépe se tak pronajímají zařízené byty 1+1, 2+kk a 2+1 do ceny 14 tisíc korun včetně poplatků. Pokud ale chcete pronajmout větší byt, i pro vás se jistě najde zájemce. Např. u studentů hledajících komfortnější alternativu ke koleji je totiž naopak zájem o vícepokojové byty, u nichž se o vyšší nájemné podělí více lidí. 

Aktuální situaci na trhu s nemovitostmi můžete sledovat na realitním portálu Realcity.cz, kde najdete i informativní články a aktuality nejen z právní oblasti.